桑名市の土地価格・坪単価エリア別ガイド【2026年最新】

桑名市で注文住宅を検討するなら、まず知っておきたいのが土地の相場です。桑名市は名古屋駅まで近鉄で約25分というアクセスの良さから、名古屋のベッドタウンとして人気のエリア。しかし、同じ桑名市内でも桑名駅周辺と多度町では坪単価に約3倍の差があります。

この記事では、2026年最新の公示地価データをもとに、桑名市のエリア別土地価格を徹底解説します。「どのエリアが自分の予算に合うのか」「名古屋に住むのとどれくらい差が出るのか」がわかる内容です。

桑名市の土地価格｜2026年の全体像

まずは桑名市全体の土地価格を把握しておきましょう。2026年（令和8年）の公示地価データによると、桑名市の住宅地の平均坪単価は約18万円/坪です。

全国の住宅地の平均坪単価が約26万円ですから、桑名市は全国平均を約30%下回る水準です。三重県全体の平均（約14万円/坪）と比べるとやや高めですが、名古屋への好アクセスを考えれば非常にお得な水準と言えます。

エリア別の坪単価と特徴

桑名市は旧桑名市エリア・旧多度町・旧長島町が合併した広域都市です。エリアによって坪単価や生活環境が大きく異なります。ここでは主要5エリアの特徴と坪単価を詳しく解説します。

桑名駅周辺エリア（坪25〜33万円）

益生・星川エリア（坪18〜20万円）

陽だまりの丘・星見ヶ丘エリア（坪15〜20万円）

多度町エリア（坪5〜14万円）

長島町エリア（坪8〜12万円）

桑名市 vs 名古屋｜住宅コスト徹底比較

「名古屋市内に住むか、桑名市に住むか」で悩んでいる方は多いはず。実際に50坪の土地を購入した場合の費用差を比較してみましょう。

名古屋市の住宅地平均坪単価は約75万円。桑名市の約18万円と比べると約4倍の差があります。50坪の土地だけで2,850万円もの差額が生まれるのです。

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桑名市の土地相場の推移と今後の見通し

桑名市の住宅地の地価は、2022年を底に上昇に転じています。過去5年間の推移を見てみましょう。

2022年のコロナ禍後に底を打ち、以降4年連続でプラスを維持しています。上昇率も年々拡大しており、2026年は+0.76%と堅調です。

土地選びで失敗しないための5つのチェックポイント

坪単価だけで土地を選ぶと、思わぬ追加費用や後悔につながることがあります。桑名市で土地を選ぶ際に必ず確認すべき5つのポイントを解説します。

1. 用途地域と建ぺい率・容積率

用途地域によって建てられる住宅の大きさが決まります。「第一種低層住居専用地域」なら閑静な住環境が守られますが、建ぺい率は40〜50%と低め。50坪の土地でも建築面積は20〜25坪に制限されます。桑名市の住宅地では「第一種住居地域」（建ぺい率60%）が多く見られます。

2. 地盤の強さと改良費用

桑名市は木曽三川の河口に位置するため、エリアによって地盤の強さに差があります。地盤が弱い土地では改良工事に30〜200万円の追加費用がかかることも。土地購入前に地盤調査データを確認しましょう。

3. ハザードマップの確認

桑名市は伊勢湾に面しており、津波・洪水・液状化のリスクがエリアごとに異なります。特に長島町は海抜が低く、ハザードマップの確認は必須です。桑名市公式サイトでハザードマップを公開しています。

4. 前面道路の幅員と接道状況

建築基準法では4m以上の道路に2m以上接していることが必要です。前面道路が4m未満の場合、道路中心から2mのセットバックが必要になり、有効面積が減ります。多度町や長島町の古い住宅地では特に注意が必要です。

5. インフラ整備状況（上下水道・ガス）

新興住宅地では上下水道・都市ガスが整備されていますが、多度町の一部地域では浄化槽やプロパンガスが必要になることがあります。インフラ引き込み費用として50〜150万円の追加費用が発生する場合があるため、事前に確認しましょう。

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桑名市の地盤とハザードリスク

桑名市は木曽川・長良川・揖斐川の「木曽三川」河口に位置するため、エリアによって地盤の強さや災害リスクが大きく異なります。土地購入前に必ず確認しておきたいポイントです。

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