「住宅ローンは変動金利と固定金利、結局どっちが得なの？ 」——2026年に入り、この問いはこれまで以上に難しくなっています。長く続いた超低金利が転換し、【フラット35】は2026年6月に初めて3%を超え 、長期金利は約29年ぶりの高水準、日銀も追加利上げに動く局面に入りました。それでも住宅ローン利用者の約4人に3人（75.0%）は今も変動金利 を選んでいます。
この記事では、金利上昇局面の2026年に変動・固定・固定期間選択型のどれを選ぶべきか を、最新の一次データと三重県の地方銀行の実際の金利、そして返済シミュレーションを交えて整理します。桑名市で実際に家を建てた運営者の目線で、「あなたの場合はどっち寄りか」を判断できる軸を提示します。
この記事を書いた人｜夢の住処 運営者
三重県桑名市在住。2019年に地元工務店で自宅を新築（住宅ローン利用者）。家づくりの過程で工務店3社と契約直前に破談した経験から、施主目線での「失敗しない判断材料」を発信しています。2026年6月1日時点 で各公式・報道を確認したものです。金利は日々変動するため、契約前には必ず各金融機関の最新の適用金利をご確認ください。
まずは「今、金利がどの位置にあるのか」を押さえましょう。2026年の住宅ローンを取り巻く環境は、ここ数年とは明確に変わりました。キーワードは「固定金利の上昇」と「変動金利もじわり上昇」 の二段構えです。
全期間固定の代表格である【フラット35】の最頻金利（返済期間21〜35年・融資率9割以下）は、2026年6月に3.21% まで上昇しました。これは現行制度になった2017年10月以降で初めての3%超えで、3カ月連続の上昇です。わずか2カ月で約0.8ポイントも上がった計算になります。
時期 フラット35 最頻金利 動き
2026年4月 約2.4% 上昇局面の起点 2026年5月 2.71% 2カ月連続上昇 2026年6月 3.21% 制度開始以来 初の3%超え
出典：住宅金融支援機構【フラット35】借入金利の推移（公式 ）／日本経済新聞 2026年6月1日報道。※最頻金利は取扱金融機関により異なります。
フラット35のような固定金利は長期金利（新発10年国債利回り） に連動します。その長期金利は2026年4月30日に一時2.535% をつけ、1997年6月以来=約29年ぶりの高水準 となりました。一方、変動金利の基準となる日銀の政策金利 は2026年に0.75%まで引き上げられ、市場では2026年6月の会合でのさらなる利上げ（+0.25%）も意識されています。
固定金利（フラット35など）は
長期金利＝市場の将来予測 に連動し、すでに大きく上昇済み。変動金利は
日銀の政策金利（短期金利） に連動し、これから利上げが進めば後追いで上がります。「固定はもう高い／変動はこれから上がるかも」という、どちらを選んでも悩ましい局面なのが2026年の特徴です。
出典：日本経済新聞「長期金利、一時29年ぶり2.5%超」2026年4月30日／日銀の政策金利・利上げ見通しは各社報道（野村證券等）。報道ベースの見通しは今後変わる可能性があります。
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「変動か固定か」と二択で語られがちですが、住宅ローンの金利タイプは大きく3種類 あります。それぞれ「金利の安さ」と「将来の安心」のバランスが異なります。
タイプ 金利の高さ 特徴 向いている人
変動金利型 最も低い 半年ごとに金利見直し。市場金利が上がれば返済額も増える 金利上昇に対応できる余力がある人 固定期間選択型 中間 一定期間だけ固定。期間終了後は再選択（多くは変動に） 子育てで支出が読めない一定期間だけ安定させたい人 全期間固定型 最も高い 完済まで金利が変わらない。返済額が一生固定 将来の家計を1円単位で確定させたい人
ポイントは、金利が低い順に「リスクを自分が負う」構造 になっていること。変動金利が一番安いのは、金利が上がるリスクを借りる人が引き受けているからです。固定金利が高いのは、そのリスクを銀行側が引き受ける「保険料」が上乗せされているとイメージすると分かりやすいでしょう。
変動か全期間固定かの二択で迷ったら、
固定期間選択型 も検討の価値があります。たとえば子どもの教育費がかさむ10年間だけ固定し、その後は繰り上げ返済で残高を圧縮しておく、といった使い方ができます。ただし固定期間終了後は優遇幅が縮小し、返済額が大きく上がるケースもあるため、終了後の条件まで必ず確認しましょう。
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🏠 まずは複数社の見積もりを比較しましょう
気になる工務店が見つかったら、最低3社以上に相見積もりを依頼するのが成功の秘訣。
三重県の工務店ランキングを見る → 判断の前に、世の中の最新の傾向を見てみましょう。住宅金融支援機構の「住宅ローン利用者の実態調査」（2026年1月調査・同年2月公表）によると、利用者の金利タイプ別の割合は次のとおりです。
金利タイプ 2026年1月調査 前回調査からの変化
変動 変動型75.0% −4.0pt（減少） 固定期間選択型 14.9% +2.7pt（増加） 固定 全期間固定型10.1% +1.3pt（増加）
注目すべきは、依然として変動型が4分の3を占めつつ、固定型へのシフトが初めて鮮明になった 点です。金利上昇のニュースを受けて、「将来を確定させたい」と固定を選ぶ人が確実に増えています。とはいえ、いきなり全員が固定に流れているわけではありません。「目先の低い返済額」を取る人がまだ多数派なのです。
出典：住宅金融支援機構「住宅ローン利用者の実態調査」2026年1月調査（公式 ）。割合は調査時点のもので、今後変動する可能性があります。
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変動金利は魅力的に低い一方、「これから金利が上がる局面」では特有のリスクがあります。仕組みを正しく知っておくことが、後悔しない選択の第一歩です。
多くの銀行の変動金利には、返済額が急増しないための2つのルールがあります。
5年ルール ：金利が上がっても、毎月の返済額は5年間は変わらない125%ルール ：5年ごとの返済額見直しでも、増加は前回の125%（1.25倍）までこれらは「返済額」の急増を抑えるだけで、払うべき利息そのものが減るわけではありません 。金利が上がると、返済額のうち利息の割合が増え、元金がなかなか減らなくなります。最悪の場合、毎月の返済額だけでは利息を払いきれない「未払利息」が発生し、最終回にまとめて精算を求められることもあります。
注意したいのは、ネット銀行を中心にこの2つのルールを採用していない銀行 があることです。報道や各行の公式情報によると、ソニー銀行・SBI新生銀行・PayPay銀行などが該当します。これらは金利が上がるとそのぶん返済額がストレートに増える方式で、「将来にしわ寄せしない」という考え方ですが、金利上昇時に毎月の負担が即増える点には注意が必要です。変動を選ぶなら、その銀行が5年・125%ルールを採用しているかは必ず確認しましょう。
出典：各行公式（PayPay銀行・ソニー銀行のFAQ等）。「撤廃」ではなく当初から非採用の銀行が存在する、という位置づけです。最新の取り扱いは各行公式でご確認ください。
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では具体的に、変動と固定で総返済額はどれくらい違うのでしょうか。借入3,000万円・35年返済・元利均等 を前提に、3つのシナリオで試算しました。
以下はあくまで概算の試算 です。前提となる金利・期間を単純化しており、実際の返済額は金融機関・団信・手数料・金利変動によって変わります。意思決定の前には各金融機関のシミュレーターで個別にご確認ください。
シナリオ 適用金利（想定） 毎月返済額（目安） 総返済額（目安）
① 変動・金利上がらず 0.9%のまま 約8.3万円 約3,500万円 ② 変動・徐々に上昇 0.9%→11年目以降2.0% 約8.3万→9.6万円 約3,800万円 ③ 全期間固定（フラット35） 3.21%で固定 約11.9万円 約5,000万円
※毎月返済額・総返済額は概算（千円単位を丸め）。②は金利上昇の一例で、上昇の時期・幅により結果は変わります。
この試算からわかるのは、現状の金利差（変動0.9%台 vs 固定3.2%台）はかなり大きい ということです。仮に変動金利が途中で2.0%まで上がっても（シナリオ②）、最初から固定で3.21%を払うより総返済額は少なく済む可能性があります。固定の「安心」は、現時点ではそれなりに高い保険料を払って買うもの、という構図です。
ただし、これは「金利がそこまで急激には上がらない」という前提に立った話。変動が想定以上に上がれば固定が有利に転じます 。だからこそ、次章の「自分はどちらのリスクを取れるか」という判断軸が重要になります。住宅ローン控除を含めた手取りベースの損得も合わせて考えましょう。
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全国のネット銀行だけでなく、三重県で家を建てる人にとって身近な地方銀行 の金利も押さえておきましょう。地元の地銀は、土地探しや工務店との連携、つなぎ融資、対面での相談のしやすさといった面で根強い人気があります。
金利タイプ 百五銀行「住まいのちから」
変動金利 1.45% 固定3年 2.46% 固定5年 2.72% 固定10年 3.17% （参考）店頭・基準の変動金利 3.25%
出典：百五銀行 ローン金利（2026年5月11日〜6月10日借入分・公式 ）。条件により適用金利は異なります。三十三銀行なども最優遇1%前後で住宅ローンを取り扱っています。最新の当月金利は各行公式でご確認ください。
地銀の変動金利（百五銀行で1.45%）は、ネット銀行の最優遇（0.9〜1.1%台）と比べるとやや高めです。しかし、三重県では「金利の低さ」だけでなく「審査の通りやすさ・対面サポート・地元工務店との相性」 も含めて総合判断するのが現実的。ネット銀行で金利を抑えるか、地銀で安心とサポートを取るかは、家づくりの進め方によって変わります。
注文住宅では土地代金・着工金・中間金など、完成前に複数回の支払いが発生します。この「つなぎ融資」への対応や、地元の工務店・不動産会社との連携は地銀が得意とするところ。金利だけで決めず、家づくり全体の資金の流れで選ぶのがポイントです。
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ここまでのデータを踏まえ、「あなたの場合はどちら寄りか」 を判断するための具体的なチェックポイントを整理します。大切なのは「世間の正解」ではなく「自分の家計が金利上昇に耐えられるか」です。
次のような方は、低金利のメリットを活かしやすく、金利が上がっても対応できる余力があります。
逆に、次のような方は「返済額が一生変わらない安心」を優先したほうが、精神的にも家計的にも安定します。
どちらとも言い切れない場合は、固定期間選択型 で「子育てで支出が重い10年だけ固定」したり、変動＋繰り上げ返済 でリスクを能動的に下げたりと、ハイブリッドな組み方も有効です。また将来、金利環境が変われば借り換え という選択肢も残ります。「一度決めたら終わり」ではなく、定期的に見直す前提で考えると気が楽になります。
私が桑名市で家を建てた2019年は、変動金利が0.4%台という超低金利でした。共働きで繰り上げ返済の余力があったため変動を選び、ボーナス時に少しずつ残高を減らしてきました。結果的にこの判断は今のところ正解でしたが、当時と2026年では前提が大きく異なります。
これから借りる方は「0.4%時代の成功体験」をそのまま当てはめず、利上げ局面であることを織り込んで判断してほしい ——というのが、実際に変動で借りた者としての率直な実感です。
最後に、変動・固定どちらを選ぶにせよ共通して大切なのは、「金利が1〜2%上がっても破綻しない借入額に抑える」 ことです。金利タイプの選択は、無理のない総予算という土台があって初めて意味を持ちます。借りられる額ではなく、返せる額から逆算しましょう。
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変動か固定かの判断と同じくらい大切なのが、「無理のない総予算で家を建てる」 ことです。金利が上がる局面では、借入額そのものを適切にコントロールできるかが家計の安定を左右します。資金計画から一緒に考えてくれる工務店を選べば、金利が動いても慌てずに済みます。
資金計画を一緒に立ててくれるか ：予算の上限から逆算した提案をしてくれる会社は信頼できますつなぎ融資・地元金融機関に詳しいか ：三重の地銀との連携実績があるとスムーズ仕様の優先順位をつけてくれるか ：「ここは削れる／ここは残すべき」を率直に言える会社三重県（特に北勢エリア）で、資金計画から相談しやすい工務店を厳選してご紹介します。
自然素材住宅
無垢床×漆喰
自由設計提案
タイトル：
無垢床×漆喰。空気の質にこだわる自由設計
ケイ・スタイルハウジングは、床に無垢材、壁に漆喰など自然素材を使い、空気の質までこだわった住まいづくりを行います。要望を丁寧に聞き取り、お客様と一緒に考える自由設計が強みです。新西方のショールームでは標準仕様の設備を実物で確認でき、暮らしを具体的にイメージできます。施工事例や施主の声も豊富で、土地探しから相談したい方にも向いています。引き渡し後も末永いお付き合いを大切にしています。
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この会社の評価ポイント 💡
🎨 唯一無二を叶える高い設計力🌳 心地よい無垢材・自然素材🤝 寄り添う丁寧な顧客対応
特徴と強み
ケイ・スタイルハウジングは、特に自由設計が得意な工務店 です。お客さんの希望を最大限に取り入れた設計で、個性あふれる家を実現してくれます。また、自然素材を活かした家づくりにも力を入れていて、健康にも配慮した環境に優しい家を提供してくれます。
ケイ・スタイルハウジングの魅力：
🎨 一邸一邸、完全オーダーメイドの自由設計🌳 無垢材や珪藻土など自然素材を積極的に活用💪 耐震性能と断熱性能を両立した高品質住宅🤝 プランニングから施工、アフターケアまで一貫したサポート✨ デザイン性と機能性のバランスが良い設計提案
特に木の温もりを大切にした家づくりに定評があり、無垢材や自然素材を活かしたナチュラルな住空間を得意としています。また、家族の成長に合わせた可変性のある間取り提案も好評です。
こんな人におすすめ！
✅ ありきたりの家では満足できない、自分だけのデザインを追求したい人✅ 木の温もりや自然素材の心地よさを大切にしたい人✅ 担当者とじっくり話し合いながら、理想の家づくりを進めたい人✅ 建てた後も安心して暮らせる、手厚いサポートを求める人
口コミの傾向（要約）
※Google口コミ（取得日：2026/03/11）をもとに、内容を要約しています（個人が特定されない形で再構成）。
要望を細かく拾い、提案が丁寧だった／打ち合わせが進めやすかったという声が見られます。
自然素材の質感や空気感に満足した、住んでからの心地よさを評価する声が見られます。
口コミでは顧客対応の良さ や設計の自由度が評価されやすい傾向です。
会社概要
ケイ・スタイルハウジングは、地元桑名市に根ざした工務店 で、長年にわたり地域に密着した家づくりを行ってきました。2010年の設立以来、桑名市を中心に三重県北部で500棟以上の施工実績があり、地域の気候風土を熟知した住宅提案に定評があります。※施工実績等の数値は各社公表情報等を参考に記載しています。詳細は公式サイト等でご確認ください。
自由設計の木造住宅
ZEH対応
三重交通グループ
タイトル：
三重交通グループの安心感。自由設計×ZEH対応の木の家
三交ホームは、三重交通グループの三交不動産による注文住宅ブランドで、自由設計の木造住宅をZEH対応で提供する地域密着型ハウスメーカーです。
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この会社の評価ポイント 💡
🌟 三交グループの信頼性と60年以上の住宅建築実績
🌟 外断熱工法と許容応力度計算による耐震等級3の高性能住宅
🌟 三重県内7展示場と自社木材加工工場を持つ地域密着体制
特徴と強み
三交ホームは、三重交通グループの住宅部門として60年以上の実績を持つ三重県最大級の地域ビルダー です。津市に本社を置き、桑名・四日市・鈴鹿・伊勢など三重県内7カ所に住宅展示場を展開しています。
構造面の最大の特徴は「外断熱工法」。柱の外側から建物全体を断熱材で包み込むことで、柱や梁からの熱損失（ヒートブリッジ）を防ぎ、高い断熱性能を実現します。耐震性能は「許容応力度計算」による耐震等級3を標準とし、一般的な壁量計算よりも高い精度で構造安全性を確認しています。
大台町に自社の木材加工工場を所有し、品質管理された木材を安定供給できるのも大きな強み。商品ラインナップは「SELECT」（45〜50万円/坪）から「ハイグレード」（70〜92万円/坪）まで幅広く、予算に合わせた選択が可能です。引き渡し後30年間の無料点検制度があり、長期的なアフターサポートにも安心感があります。
三交ホームの魅力：
三重交通グループの経営基盤と60年超の住宅建築実績
外断熱工法によるヒートブリッジのない高断熱住宅
許容応力度計算による耐震等級3が標準
坪単価45万〜92万まで幅広い商品ラインナップ
三重県内7展示場で実物を比較検討しやすい
三重県内での家づくりでは、展示場の数と相談のしやすさも重要なポイントです。三交ホームは県内最多クラスの展示場を持ち、土地情報にも強い三交不動産グループの総合力を活かした提案が可能です。
こんな人におすすめ！
✅ 地元大手の安定感と長期保証を重視する方
✅ 外断熱工法の高性能住宅に興味がある方
✅ 展示場で複数のプランを比較してから決めたい方
✅ 土地探しから建築まで一社で相談したい方
口コミの傾向（要約）
※Google口コミ（取得日：2026/03/03）をもとに、内容を要約しています（個人が特定されない形で再構成）。口コミの引用元を確認する
三重県の大手という安心感があった。展示場が近くにあるので何度も見学でき、じっくり検討してから契約できた。外断熱の効果は冬に実感。
担当者が土地探しから親身に相談に乗ってくれた。グループ内で土地と建物をまとめて対応してもらえるのが楽だった。
自由設計住宅
施工品質重視
デザイン提案力
タイトル：
大工品質×自由設計。想いをカタチにするデザイン住宅
ハウスクラフトは、大工出身の社長が品質にこだわり、自由設計からセレクト住宅まで多彩なスタイルで理想の住まいを提案する三重の工務店です。
もっと見る →
この会社の評価ポイント 💡
🌟 建築家と一緒につくるオリジナルデザイン住宅
🌟 制振装置「evoltz」を標準装備した地震に強い家
🌟 無垢床材と自然素材を活かした心地よい空間設計
特徴と強み
ハウスクラフトは、建築家とともにデザインするオーダーメイド住宅を手がける菰野町発の工務店 です。津市・四日市市・鈴鹿市・亀山市・松阪市を中心に、北勢エリアを広くカバーしています。
元は大工の工房からスタートした経緯があり、現場の技術力に定評があります。最大の特徴は「建築家との家づくり」。プロの建築家がプランニングに参加し、土地の形状や周辺環境を読み解きながら、光・風・動線を最大限に活かした設計を行います。
構造面では制振装置「evoltz（エヴォルツ）」を標準採用。地震のエネルギーを吸収し、繰り返しの揺れにも耐える住宅性能を確保しています。内装には無垢床材を標準採用し、見た目と住み心地の両立を実現。菰野と津にギャラリーを構えており、実際の素材感やデザインを体感できます。
ハウスクラフトの魅力：
建築家が設計に参加するデザイン力の高い家づくり
制振装置「evoltz」標準装備で地震に強い
無垢床材が標準仕様で温もりのある空間
フルオーダーからセミオーダーまで複数の商品ラインナップ
菰野・津のギャラリーで実物を体感してから検討できる
三重県北勢エリアでの家づくりでは、伊勢湾からの風や夏の高温多湿に対応した設計が求められます。ハウスクラフトは地域の気候を踏まえた通風・採光計画に強みがあり、デザイン性と住みやすさを高いレベルで両立しています。
こんな人におすすめ！
✅ 建築家と一緒にオリジナルの間取りを考えたい方
✅ デザイン性と耐震性を両立させたい方
✅ 無垢材の床で暮らしたい方
✅ 複数のプランから自分に合った家づくりスタイルを選びたい方
口コミの傾向（要約）
※Google口コミ（取得日：2026/03/03）をもとに、内容を要約しています（個人が特定されない形で再構成）。口コミの引用元を確認する
建築家の先生が土地を見て提案してくれたプランが想像以上だった。自分では思いつかないアイデアで、光の入り方や生活動線まで考え抜かれていた。
無垢の床が気持ちよくて、子どもたちが裸足で走り回っている。ギャラリーで実物を見てから決められたのが良かった。
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Q 2026年は変動と固定どちらがおすすめですか？
A 一概には言えません。現状は変動（0.9%台）と固定（フラット35で3.21%）の金利差が大きいため、金利上昇に耐えられる余力がある人は変動、返済額を絶対に確定させたい人は固定が向きます。世帯収入の余裕・繰り上げ返済の余力・借入額の大きさで判断するのが基本です。
Q フラット35が3%を超えたのに、なぜ今も変動を選ぶ人が多いのですか？
A 変動金利（0.9〜1.1%台）と固定金利の差が依然として大きく、目先の毎月返済額を抑えられるためです。2026年1月の調査でも変動型が75.0%を占めています。ただし固定へシフトする人も増えており、傾向は変わりつつあります。
Q 変動金利が上がると毎月の返済額はすぐ増えますか？
A 多くの銀行には「5年ルール（5年間は返済額据え置き）」「125%ルール（見直し時の増加は1.25倍まで）」があり、急増は抑えられます。ただし利息自体が減るわけではなく、元金の減りが遅くなります。一部のネット銀行はこのルールがなく、金利上昇がそのまま返済額に反映される点に注意が必要です。
Q 三重県の地方銀行と全国のネット銀行、どちらがいいですか？
A 金利の低さを最優先するならネット銀行（変動0.9〜1.1%台）、審査の相談しやすさ・対面サポート・地元工務店やつなぎ融資との連携を重視するなら地銀（百五銀行の変動で1.45%など）が有力です。注文住宅は支払いの回数が多いため、家づくり全体の資金の流れで選ぶと失敗しにくくなります。
Q 金利が落ち着くまで家を建てるのを待つべきですか？
A 金利だけで判断するのは危険です。待っている間も家賃は発生し、建築費や土地価格、住宅ローン控除などの制度も変わります。金利・価格・補助金・自分のライフプランを総合して判断しましょう。「今が建てどきか」を多面的に解説した記事も参考にしてください。
2026年は、固定金利（フラット35）が初めて3%を超え、長期金利は約29年ぶりの高水準、日銀も利上げ局面という「金利の転換点」です。それでも変動と固定の金利差は大きく、利用者の75%は変動を選んでいます。大切なのは世間の正解ではなく、自分の家計が金利上昇に耐えられるかどうか です。
変動が向く人 ：収入に余裕・繰り上げ返済の余力・借入額が小さい/期間が短い固定が向く人 ：返済額を確定させたい・借入額が大きい・収入源が一つ迷うなら ：固定期間選択型や「変動＋繰り上げ返済」、将来の借り換えも選択肢三重県では ：金利の低さ（ネット銀行）と安心・サポート（地銀）を総合判断
※本記事の金利・統計データは2026年6月1日時点で各公式・報道を確認したものです。金利・制度は今後変動する可能性があるため、契約前には必ず各金融機関・公的機関の最新情報をご確認ください。本記事は情報提供を目的としたもので、特定の金融商品の購入を推奨するものではありません。
