注文住宅のローンは、建売やマンションとまったく別物です。
理由はひとつ。家が完成する前に、お金を4回に分けて払うから。ここで「つなぎ融資」や「分割実行」が登場します。
この記事では、事前審査から引き渡しまでの流れを時系列で解説し、つなぎ融資の利息がいくらかかるかもシミュレーションします。
全体の流れ｜土地探しから引き渡しまで
| ステップ | 時期の目安 | やること |
|---|---|---|
| ① 事前審査 | 土地探しと同時 | 「いくら借りられるか」の仮判定。3日〜1週間 |
| ② 本審査 | 土地・建築会社の決定後 | 正式な審査。1〜2週間。工事請負契約書などを提出 |
| ③ 土地の支払い | 土地契約の1〜2ヶ月後 | ここが最初の大出費。つなぎ融資 or 分割実行の出番 |
| ④ 着工金 | 工事スタート時 | 建物代の約3割を支払う会社が多い |
| ⑤ 中間金 | 上棟のころ | さらに約3割 |
| ⑥ 最終金＝ローン実行 | 引き渡し時 | 残りを支払い。ここで住宅ローン本体がスタート |
ポイントは⑥です。住宅ローンのお金が出るのは、原則「家が完成して引き渡されるとき」。
でも土地代・着工金・中間金は、その前に払わなければいけません。この時間差を埋めるのが、つなぎ融資と分割実行です。
事前審査は「土地を探す前」に
順番を間違えやすいのがここ。事前審査は土地が決まってからではなく、土地探しを始めるときに出すのが正解です。
理由は2つあります。
- 予算の上限が確定する: 「借りられる額」が分かれば、見るべき土地の価格帯が絞れる
- いい土地は早い者勝ち: 買付を入れるとき「事前審査済み」だと売主に選ばれやすい
必要なものは、本人確認書類・源泉徴収票・健康保険証くらい。ネット申込なら30分で出せます。
複数の銀行に同時に出しても問題ありません。2〜3行に出して条件を比べるのが定石です。
つなぎ融資と分割実行の違い
完成前の支払いをカバーする方法は2つ。仕組みが違うので、まず表でくらべます。
| つなぎ融資 | 分割実行（分割融資） | |
|---|---|---|
| 仕組み | 住宅ローンとは別の短期ローンで立て替える | 住宅ローン本体を数回に分けて先に出す |
| 金利 | 年2〜4%程度と高め（2026年時点の各行公表値の目安） | 住宅ローンと同水準の金利 |
| 担保・登記 | 無担保が多く手続きが軽い | 土地に抵当権設定が必要＝登記費用が増えることも |
| 取扱い | ネット銀行・一部地銀など | 地銀・信金・ろうきんに多い |
| 向いている人 | 金利の低いネット系ローンを使いたい人 | 地元の銀行でまとめたい人 |
大事なのは、どちらを使えるかは銀行によって決まっていること。
「金利が安いから」だけで銀行を選ぶと、つなぎ融資に対応しておらず注文住宅では使えなかった——という失敗が実際にあります。注文住宅の銀行選びは「つなぎ・分割への対応」から確認してください。
つなぎ融資の利息はいくら？
つなぎ融資の利息は「借りた額 × 金利 × 借りている日数」で決まります。実例で計算してみましょう。
| 土地代 600万円 | 引き渡しまで6ヶ月借りる → 利息 約9万円 |
| 着工金 700万円 | 引き渡しまで4ヶ月借りる → 利息 約7万円 |
| 中間金 700万円 | 引き渡しまで2ヶ月借りる → 利息 約3.5万円 |
| 利息の合計 | 約20万円（＋事務手数料が別途10万円前後かかる銀行が多い） |
※年3.0%・日割り計算の概算です。金利・期間・手数料は銀行で異なります。
つまり、つなぎ融資のコストは手数料と合わせて30万円前後を見込んでおくのが現実的です。
- 工期が延びるほど利息は増える: 契約時に引き渡し時期を明確に
- 自己資金は土地代など早い支払いに充てると、借りる期間が長い分の利息を削れる
- 分割実行対応の銀行なら、つなぎ利息そのものが不要になることも
銀行選びの注意点｜三重で建てる場合
三重県内では、百五銀行・三十三銀行・東海ろうきん・JAなど地元金融機関が注文住宅の分割実行・つなぎに慣れています。ネット銀行は金利が魅力ですが、つなぎ融資の可否と手数料を必ず確認してください。
- つなぎ融資 or 分割実行に対応しているか（回数の上限も）
- つなぎの金利・事務手数料はいくらか
- 着工金・中間金の支払い時期に融資実行が間に合うか
- 万一、建築会社が倒産したときの融資の扱い（支払い済みのお金は原則戻りません。完成保証の確認とセットで）
よくある質問
まとめ｜「4回払い」を制する者がローンを制す
- 流れ: 事前審査（土地探し前）→ 本審査 → 土地代・着工金・中間金 → 引き渡しでローン実行
- 時間差の穴埋め: つなぎ融資（年2〜4%）か分割実行。対応可否で銀行を選ぶ
- コスト: つなぎの利息＋手数料で30万円前後を予算に入れておく
- 安全策: ローン特約・前払い割合・完成保証の3点をセットで確認
