桑名市で中古住宅を買うときの注意点｜リノベ費用と2026年の税制・補助金【北勢版】

桑名の中古戸建ては平均築28年｜まず相場を知る

中古住宅は「いくらで買えるのか」から見ていきます。北勢エリアの相場は次のとおりです。

いずれも2026年9月時点の数字です。相場は動くので、実際に探すときは最新の掲載価格を見てください。

ここで注目したいのが「平均築年数28年」という数字です。

築28年なら、建てられたのはおよそ1998年ごろ。耐震基準がもう一度見直された2000年の、すぐ手前の世代にあたります。つまり北勢で出てくる中古住宅の多くが、「性能をどう見るか」の判断が要る築年帯だということです。

「築年数」より「性能」で選ぶ｜昭和57年1月1日の境目

中古住宅選びでいちばん大事な日付があります。昭和57年（1982年）1月1日です。

この日以後に建てられた家かどうかで、税金の優遇が受けられるかどうかが変わります。住宅ローン控除・不動産取得税・登録免許税の3つとも、この日が基準になっています。

ひとつ注意があります。ここでいう建築の時期は、登記簿に書かれた新築年月日で判定します。建築確認を受けた日ではありません。

内見で見るべき10のポイント

内見は短時間です。見る場所を決めてから行きましょう。

建物と同じくらい大事なのが、その土地に建て直せるかです。

建物状況調査は義務？よくある誤解

「2018年から中古住宅の検査が義務になった」と聞いたことがあるかもしれません。これは誤解です。

義務になったのは「調査をすること」ではなく「説明すること」でした。宅地建物取引業法で不動産会社に課されたのは、次の内容です。

• 媒介契約のときに、調査をする人を紹介できるかどうかを書面で伝えること
• 重要事項説明のときに、調査が行われていればその結果を説明すること
• 契約のときに、建物の状況について売主と買主が確認した内容を書面にすること

2024年4月からは、紹介が「無し」の場合にその理由を書くことも必要になりました。

つまり調査を受けるかどうかは、買う人が決めます。調査は国に登録された講習を修了した建築士が行います。費用は5万〜16万円ほどが目安です。

リノベーション費用の目安｜どこまで直すかで決まる

リノベ費用は「どこまで直すか」で大きく変わります。まず2つの数字を押さえてください。

数字が2倍以上ちがうのは、工事の範囲がまったく別物だからです。水回りと内装だけなら前者、間取りから変えるなら後者に近づきます。

公的な統計はありません。どちらも民間の調査なので、目安として使ってください。

2026年の税金｜住宅ローン控除が変わりました

ここがこの記事でいちばん大事な章です。2026年に住宅ローン控除の内容が変わりました。

これまで中古住宅は「2,000万円まで・10年間」が基本でした。令和8年度の税制改正で、性能の高い中古住宅なら13年間に伸びました。

この改正がリノベと相性がいい理由があります。省エネ性能を証明する調査は、買ってから6か月以内に済ませてもよいとされているからです。

ただし適用できるかは家ごとに違います。断熱リノベを予定しているなら、契約前に税務署か税理士に確認してください。

三重県の不動産取得税は築年で控除額が決まる

家を買うと不動産取得税がかかります（税率3%）。中古住宅は、建てられた時期に応じて課税のもとになる金額が差し引かれます。

三重県の公式サイトに載っている数字です。平成9年4月以降の家なら1,200万円が引かれるので、税額がゼロになることも珍しくありません。

登記のときにかかる登録免許税も軽くなります。所有権の移転は2.0%から0.3%へ、住宅ローンの抵当権設定は0.4%から0.1%へ。2027年3月31日までの措置です。

北勢で使える補助金｜市町によって大きく違います

国の制度と、市町の制度の2段構えで考えます。

国：みらいエコ住宅2026事業のリフォーム枠

断熱リノベをするなら、まずこれを検討します。補助の上限は家が建てられた時期と工事の内容で4段階に分かれます。

対象は平成28年12月31日以前に建てられた住宅です。ひと部屋を選んで決められた工事をすると、家全体の工事が補助の対象になります。

補助の対象には、断熱のほかにバリアフリー改修や瑕疵保険への加入も含まれます。申請するのは工事をする事業者です。

市町：四日市市と東員町には手厚い制度があります

いなべ市では、中古住宅の取得やリフォームに使える制度は確認できませんでした（耐震補強の補助と空き家バンクはあります）。川越町にも空き家バンクを通じた改修の制度がありますが、金額は町にご確認ください。

桑名市には移住者向けのリフォーム補助の要綱がありますが、2026年度の予算には見当たりませんでした。使えるかどうかは市の窓口で確認してください。

物件代とリノベ代を1本のローンにまとめる

中古を買ってリノベするときは、お金が出ていく順番が問題になります。

物件の代金は契約後すぐ、リノベ代は工事のあと。この2つを別々に用意するのは大変です。そこで使えるのが、購入費とリフォーム費をまとめて借りるタイプのローンです。

代表的なのが【フラット35】リノベです。一定の性能になるリフォームをすると、当初の金利が下がります。

省エネ・耐震・バリアフリー・耐久性のどれかを高めるリフォームが条件です。あわせて、建物状況調査を受ける、瑕疵保険に入る、維持保全の計画を作るなどのどれかも必要になります。

金利や条件は年度で変わります。検討するときは最新の公式情報を確認してください。三重県内の銀行のローンは三重県の住宅ローン一覧でも比較できます。

ケイ・スタイルハウジング（桑名市）— 物件探しとリノベを一緒に相談できます

中古リノベでいちばん困るのが、「この家、いくらで直せるのか」が買う前にわからないことです。

不動産会社は物件のプロですが、工事の見積もりは出せません。工務店は工事のプロですが、物件は持っていません。この分断が判断を遅らせます。

桑名市のケイ・スタイルハウジング（株式会社KYK・2006年設立）は、宅地建物取引業の免許（三重県知事登録（4）第3101号）を持つ工務店です。不動産の売買とリノベーションの両方を手がけているため、物件の情報と工事の見立てを同じ窓口で相談できます。

無垢材や漆喰など自然素材を使った家づくりが得意で、中古住宅のリノベーションにも対応しています。対応エリアは三重県北勢・愛知県西部・岐阜県西濃です。

中古を買う？ 建て替える？ 迷ったときは

実家や親の家が候補にあるなら、「買う」以外の選択肢も出てきます。

今ある家を直すか、建て替えるか。その判断は別の記事にまとめました。

逆に、もう誰も住まない家を手放す側の話は、こちらにまとめています。

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